一、政策

随着国内房价的持续快速上涨，2010年以来中央政府陆续出台了一系列房地产调控政策，旨在平抑房地产价格幷缓解社会矛盾。国务院在1月10日、4月17日和9月29日分别出台了“国十一条”、“国十条”和“国五条”等一系列政策，核心内容爲抑制房地产需求，调控强度逐级加深，而调控目标从投资性需求转向自主需求。

从调控效果来看，本轮房地产调控幷没有达到预期，2010年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，尽管增速正呈逐月回落的趋势。过度宽松的货币政策和相对于旺盛的购房需求的供应不足是房价保持坚挺的主因，而货币推出政策和增加供应量均需要2-3年时间得以逐步实施以避免对经济的冲击，因此房价企稳甚至下跌的局面出现仍需时日。我们认爲，2011年房地产调控仍将持续，逐步收紧的货币政策、房产税和 “限购令”将是明年房地产调控的主旋律。

二、行业

1、 房地产开发投资

受益于住宅市场的持续旺盛的销售态势,2010年全国房地产开发投资保持较快增长。前11个月,全国房地产开发投资4.27万亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资3万亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重爲70%。

增加供应平抑房价是本轮房地产调控的主要着力点。2010年全国房屋的新开工面积和施工面积猛增。前11个月房屋新开工面积同比增长48.7%，施工面积同比增长28.6%，增速明显高于过去五年的平均增速。

而房屋竣工面积仍保持较低的增速，2005年以来均未录得两位数的增速。1-11月房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。

土地市场方面，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。伴随着开发投资的快速增长和土地价格的重估，2010年地产企业购置土地金额增幅惊人，而地方政府成爲这场土地盛宴的主要受益者。

1-11月，房地产开发企业本年资金来源6.32万亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。

2、商品房销售

2010年全国商品房销售保持增长，但增长结构发生明显变化，住宅销售受行业调控影响增速放缓，而写字楼和商用物业的销售则异军突起，增速远超行业均值。

1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。

3、销售价格

11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。

11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。

三、指数表现

2010年A股的地产指数与港股的恒生地产指数的表现大相径庭。截止到12月14日，中证地产指数在2010年下跌23.8%，而恒生地产指数则上升7.64%，如图。两地房地产指数表现迥异的主要原因是港股内房股估值合理、香港内地房产股在3季度的强劲表现以及A股投资者对地产股过度抛售。

结合具体的走势，我们也可以发现两地房产股对房地产调控的阶段性反映是相似的。中证地产指数和恒生地产指数均在1月份的“国十一条”和4月份的“国十条”後出现一波震荡行情，尤其是4月份的“国十条”造成两地房地产股在短时间内录得较大跌幅，杀伤力显着。不同的是，代表第二轮调控的“国五条”在9月份推出後，港股在美联储第二轮量化宽松货币政策的推动下快速上涨，房地产股尤其是香港内地房产股涨幅可观直接拉动了恒生地产指数，而A股地产股在有限的反弹行情後持续回落盘整。两地房产股指数变动的差异反映了两地资本市场的结构和投资者预期的差异。

按此下载PDF版...