一、政策

隨著國內房價的持續快速上漲，2010年以來中央政府陸續出臺了一系列房地產調控政策，旨在平抑房地產價格幷緩解社會矛盾。國務院在1月10日、4月17日和9月29日分別出臺了“國十一條”、“國十條”和“國五條”等一系列政策，核心內容爲抑制房地產需求，調控强度逐級加深，而調控目標從投資性需求轉向自主需求。

從調控效果來看，本輪房地產調控幷沒有達到預期，2010年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，儘管增速正呈逐月回落的趨勢。過度寬鬆的貨幣政策和相對于旺盛的購房需求的供應不足是房價保持堅挺的主因，而貨幣推出政策和增加供應量均需要2-3年時間得以逐步實施以避免對經濟的衝擊，因此房價企穩甚至下跌的局面出現仍需時日。我們認爲，2011年房地產調控仍將持續，逐步收緊的貨幣政策、房產稅和 “限購令”將是明年房地產調控的主旋律。

二、行業

1、 房地產開發投資

受益于住宅市場的持續旺盛的銷售態勢,2010年全國房地產開發投資保持較快增長。前11個月,全國房地產開發投資4.27萬億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅投資3萬億元，增長34.2%，占房地產開發投資的比重爲70%。

增加供應平抑房價是本輪房地產調控的主要著力點。2010年全國房屋的新開工面積和施工面積猛增。前11個月房屋新開工面積同比增長48.7%，施工面積同比增長28.6%，增速明顯高于過去五年的平均增速。

而房屋竣工面積仍保持較低的增速，2005年以來均未錄得兩位數的增速。1-11月房屋竣工面積4.85億平方米，增長9.6%，其中，住宅竣工面積3.93億平方米，增長7.1%。

土地市場方面，1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%，土地購置費8931億元，增長77.9%。伴隨著開發投資的快速增長和土地價格的重估，2010年地產企業購置土地金額增幅驚人，而地方政府成爲這場土地盛宴的主要受益者。

1-11月，房地產開發企業本年資金來源6.32萬億元，同比增長31.2%。其中，國內貸款11245億元，增長25.0%；利用外資656億元，增長59.0%；自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預收款15935億元，增長19.4%；個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。

2、商品房銷售

2010年全國商品房銷售保持增長，但增長結構發生明顯變化，住宅銷售受行業調控影響增速放緩，而寫字樓和商用物業的銷售則异軍突起，增速遠超行業均值。

1-11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長9.8%。其中，商品住宅銷售面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業營業用房增長35.2%。1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%。其中，商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業營業用房分別增長48.4%和50.2%。

3、銷售價格

11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。

11月份，新建住宅銷售價格同比上漲9.3%，環比上漲0.4%。其中，商品住宅銷售價格上漲10.4%，其中普通住宅銷售價格上漲9.4%，高檔住宅銷售價格上漲14.1%；經濟適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.4%，其中普通住宅銷售價格上漲0.3%，高檔住宅銷售價格上漲0.7%；經濟適用房銷售價格上漲0.1%。

三、指數表現

2010年A股的地產指數與港股的恒生地產指數的表現大相徑庭。截止到12月14日，中證地產指數在2010年下跌23.8%，而恒生地產指數則上升7.64%，如圖。兩地房地產指數表現迥异的主要原因是港股內房股估值合理、香港內地房產股在3季度的强勁表現以及A股投資者對地產股過度拋售。

結合具體的走勢，我們也可以發現兩地房產股對房地產調控的階段性反映是相似的。中證地產指數和恒生地產指數均在1月份的“國十一條”和4月份的“國十條”後出現一波震蕩行情，尤其是4月份的“國十條”造成兩地房地產股在短時間內錄得較大跌幅，殺傷力顯著。不同的是，代表第二輪調控的“國五條”在9月份推出後，港股在美聯儲第二輪量化寬鬆貨幣政策的推動下快速上漲，房地產股尤其是香港內地房產股漲幅可觀直接拉動了恒生地產指數，而A股地產股在有限的反彈行情後持續回落盤整。兩地房產股指數變動的差异反映了兩地資本市場的結構和投資者預期的差异。

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